Como você calcula o dinheiro para uma casa?
Recentemente, temas sobre transacções imobiliárias, retornos de investimentos e tendências dos preços da habitação continuaram a suscitar discussões acaloradas. Quer sejam compradores de casas, investidores ou decisores políticos, todos estão atentos à lógica de “obter dinheiro” das casas. Este artigo partirá de dados estruturados, como cálculos de preços de casas, taxas de retorno de investimentos e custos fiscais, para analisar o algoritmo específico para obter dinheiro para uma casa.
1. Factores fundamentais no cálculo do preço Da habitação
A composição dos preços da habitação envolve múltiplas dimensões. A seguir estão os principais fatores que foram discutidos calorosamente na Internet nos últimos 10 dias:
| fatores | Descrição | influenciar o peso |
|---|---|---|
| localização | Transporte, distritos escolares, instalações comerciais, etc. | 35% |
| Propriedades da casa | Área, tipo de unidade, piso, orientação | 25% |
| Oferta e demanda do mercado | Relação inventário regional/demanda habitacional | 20% |
| controle de política | Restrições de compra, taxas de juros de empréstimos, incentivos fiscais | 15% |
| Marca do desenvolvedor | Qualidade e reputação do serviço imobiliário | 5% |
2. Método de cálculo do retorno do investimento
O rendimento do investimento imobiliário exige uma combinação de retorno de aluguer e espaço com valor acrescentado. A seguir está uma comparação dos retornos recentes de aluguéis em cidades populares (fonte de dados: Shell Research Institute):
| cidade | Preço médio da casa (yuan/㎡) | Aluguel mensal (yuan/㎡) | taxa de retorno anual |
|---|---|---|---|
| Pequim | 68.200 | 85 | 1,5% |
| Xangai | 62.500 | 78 | 1,5% |
| Cantão | 42.300 | 53 | 1,5% |
| Chengdu | 18.600 | 32 | 2,1% |
| Changsha | 11.200 | 25 | 2,7% |
Nota:Taxa de retorno anual = (aluguel mensal × 12) / preço total da casa × 100%. Devido aos preços mais baixos da habitação nas cidades de segundo e terceiro níveis, os retornos dos arrendamentos são geralmente mais elevados do que nas cidades de primeiro nível.
3. Explicação detalhada dos custos do imposto sobre transações
Os impostos e taxas envolvidos na compra e venda de imóveis afetam diretamente a quantidade de “dinheiro que você recebe”. De acordo com as últimas políticas em 2023, os principais impostos e taxas são os seguintes:
| Tipo de imposto | Vendedor ursos | Comprador a suportar | padrão de cálculo |
|---|---|---|---|
| Imposto sobre escritura | Não | Sim | 1% para a primeira unidade abaixo de 90㎡, 1,5% para a área acima; 3% para a segunda unidade |
| imposto sobre valor agregado | Sim | Não | Isenção por 2 anos e 5,3% por menos de 2 anos |
| imposto de renda pessoal | Sim | Não | A única isenção é para maiores de cinco anos, caso contrário 1% ou 20% da diferença |
| taxa de agência | Negociação entre ambas as partes | Negociação entre ambas as partes | Geralmente 1%-2% do preço total |
Caso:Para uma casa usada com mais de 2 anos, mas menos de 5 anos e com um preço total de 5 milhões (não a única), o vendedor precisa pagar 265.000 de IVA + 100.000 de imposto pessoal, e o comprador precisa pagar 75.000 de imposto sobre a escritura (para a primeira casa). O imposto total é de 440.000, representando cerca de 8,8% do preço da casa.
4. Extensão de tópicos importantes
1.Política de "troca":Recentemente, Nanjing, Zhengzhou e outras cidades introduziram subsídios para a troca de casas usadas por casas novas. Os vendedores podem receber até 10% do subsídio para compra de casa, acelerando a liberação da demanda de reposição.
2.Dinâmica da taxa de juros hipotecária:A LPR caiu para 4,2% em agosto, e a taxa de juros inicial em algumas cidades chegou a 3,7%. O pagamento mensal de um empréstimo de 1 milhão ao longo de 30 anos foi reduzido em cerca de 400 yuans.
3.Impacto na habitação acessível:Shenzhen planeia lançar 80.000 unidades habitacionais acessíveis neste ano, o que deverá desviar 10%-15% da rígida procura do mercado e pressionar os preços da habitação comercial circundante.
Conclusão:A essência de “ganhar dinheiro” com uma casa é o equilíbrio entre atributos residenciais e atributos financeiros. Recomenda-se que os compradores de casas analisem racionalmente os dados com base em suas próprias necessidades e evitem seguir cegamente a tendência do hype.
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